Entender o que é a Ação Revisional de Aluguel é fundamental para quem lida com contratos de aluguel.
Seja como locador, como locatário, fiador ou como corretor ou advogado, principalmente os que atuam diretamente em causas imobiliárias.
É sobre esse direito que vamos abordar neste artigo,
Se o assunto te interessou até aqui, acompanhe nesse artigo tudo sobre a Ação Revisional de Aluguel.
Ação Revisional de Aluguel: O que é?
A Ação Revisional de Aluguel, prevista no artigo 19 da Lei 8.245 de 1991, é um direito implícito no contrato de locação.
O dispositivo que regulamenta esse direito expressa o seguinte:
- “Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado”.
Por meio da ação revisional o locador, locatário ou fiador podem pedir a revisão do valor do aluguel e estabelecer o índice de reajustamento.
A periodicidade de reajuste não pode ser revista.
Ela é sempre anual conforme dispões a legislação desde a consolidação do Plano Real no Brasil.
Isso está previsto no art. 28, § 1º da Lei n.º 9.069 de 29 de junho de 1995 e art. 2º, § 1º da Lei n.º 10.192 de 14 de fevereiro de 2001.
Esse entendimento pode ser visto e reforçado pelas práticas dos tribunais que aplicam as citadas leis nos casos concretos.
Sempre enfatizando que todo reajuste no caso de prestação de serviço continuado deve ser feito com a periodicidade mínima de um ano.
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Baseando-se nas disposições do art. 35 da Lei 8.245/1991 e art. 1.255 do Código Civil, até pouco tempo o STJ entendia que as benfeitorias realizadas pelo locatário no imóvel não importavam na avaliação do imóvel para reajuste de aluguel.
Recentemente esse entendimento mudou com um voto proferido pela Ministra Nancy Andrighi.
A ministra entendeu, que a hipótese de que apenas quando o investimento de benfeitoria é realizado por conta e risco do locador.
Assim se autoriza a majoração do aluguel, impõe limites nas relações privadas de locação e desloca a lógica subentendida desse tipo de contrato.
No qual há vinculação do valor do imóvel ao correspondente preço de aluguel cobrado por ele.
Se há uma valoração do imóvel, independentemente de quem tenha realizado as benfeitorias, há possibilidade de reajuste.
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Exceções nas Ações Revisionais de Aluguel
Por força da disposição do art. 54 da Lei 8.245/1991, há exceções quanto ao cabimento do direito de pedir a revisão do valor de aluguel.
Shopping Center
O artigo 54 da Lei 8.245/1991 expressa o seguinte:
- “Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei”.
Com relação ao Shopping Center, esse entendimento foi consolidado pelo STJ:
“RECURSO ESPECIAL. DIREITO EMPRESARIAL. LOCAÇÃO DE ESPAÇO EM SHOPPING CENTER. CLÁUSULA CONTRATUAL LIMITADORA DO VALOR DA REVISÃO JUDICIAL DO ALUGUEL MENSAL MÍNIMO. RENÚNCIA PARCIAL. VALIDADE. PRESERVAÇÃO DO PRINCÍPIO DO PACTA SUNT SERVANDA.
“4. A cláusula que institui parâmetros para a revisão judicial do aluguel mínimo visa a estabelecer o equilíbrio econômico do contrato e viabilizar a continuidade da relação negocial firmada, além de derivar da forma organizacional dos shoppings centers, que têm como uma de suas características a intensa cooperação entre os empreendedores e os lojistas” (REsp 1.413.818 – STJ).
Built to Suit
Primeiro, deixa eu explicar o que é a locação built to suit.
Caso alguém não saiba, trata-se de um contrato, por meio do qual o locatário encomenda a construção ou a reforma de um imóvel que atenda suas necessidades.
Nesse caso cabe ao locador a responsabilidade sobre a construção ou reforma no imóvel que será locado e as condições.
Assim como no caso de shoppings centers, são exceções no que diz respeito ao direito à ação revisional do aluguel.
Entendeu agora como funciona esse direito na Ação Revisional de Aluguel?
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