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Direitos do Condômino: Saiba quais são eles!

outubro 04, 2021
direitos do condômino

Para quem vive em condomínio, conhecer os direitos do Condômino e deveres são essenciais para evitar problemas.

A vida em condomínio não é livre de problemas, sempre tem aqueles condôminos que deixam de cumprir deveres ou invadem os direitos dos outros.

Isto torna os conflitos muito comuns e a necessidade de regulamentação legal para equilibrar direitos e deveres se torna essencial nesse ambiente.

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Algumas especificidades desse assunto precisam ser conhecidas, como por exemplo o que prevalece em eventuais atritos que ocorrem entre alguns regulamentos e legislações.

Neste artigo vamos falar um pouco sobre os direitos do Condômino.

Direitos do Condômino no Código Civil

O Código Civil regulamenta os direitos do Condômino e deveres do nos artigos 1.335 e 1336 que assim dispõem.

Art. 1.335 são direitos dos condôminos:

  • I – Usar, fruir e livremente dispor das suas unidades
  • II – Usar das partes comuns, conforme a sua destinação e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores
  • III – Votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

Art. 1.336 são deveres dos condôminos:

  • I – Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção
  • II – Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação
  • III – Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas
  • IV – Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes

Direito de Propriedade

O direito de que trata o inciso I do artigo 1.335 do CC diz respeito ao gozo e disposição da coisa (imóvel).

Os mesmos direitos são reconhecidos pelo art. 1.228 do Código Civil, quando trata sobre o direito de propriedade, salvo o direito de reaver que é exclusivo aos proprietários:

  • Art. 1.228 – O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

O uso e gozo do imóvel são faculdades relacionadas à autonomia do proprietário sobre o bem que lhe pertence.

Mas respeitando normas e direitos de vizinhos, como a saúde, segurança e sossego de todos os condôminos.

Quanto ao direito de dispor, significa que o proprietário/condômino tem o direito de alienar seu imóvel sem necessidade de prestar informações ao condomínio e tampouco dar algum tipo de satisfação ou preferência aos outros condôminos.

A única vedação que há no direito de dispor diz respeito à venda de garagem, quando ela for acessória, conforme dispõe o art. 1.339, § 1 do CC.

Direito de uso das áreas comuns

O segundo inciso do artigo 1.335 do CC visa criar um equilíbrio na relação dos condôminos no uso dos espaços comuns do condomínio.

Assim todos têm o direito de usufruírem dessas áreas consideradas comuns, respeitando sua destinação.

É importante considerar que cada área do prédio ou do condomínio tem sua finalidade.

Todos os moradores têm o direito de usufruírem destas áreas igualmente, sempre respeitando a destinação e o uso do outro.

Se o condomínio tem um cinema, ele só pode ser destinado para assistir filmes.

A lei proíbe que seja realizada outra atividade nesse ambiente comum aos condôminos, como uma festa, por exemplo, que só pode ser realizada no salão de festas.

Outro ponto relevante sobre o uso das áreas comuns diz respeito à presença de terceiros (pessoas que não moram no prédio ou no condomínio.

Neste caso, cabe exclusivamente ao condomínio estabelecer normas visando sempre manter a integralidade do prédio.

Delimitar as situações e os limites em que os proprietários podem ter convidados usufruindo e de quais espaços do condomínio.

Deve-se considerar que essas regras devem ser tratadas de maneira razoável para não privar que um condômino possa exercer seu direito de uso.

A realização de festas normalmente tem um número de convidados permitido e regras para o acesso ao salão de festas.

Isso não quer dizer que esses convidados possam ingressar em outras áreas comuns como piscina, cinemas, quadras, etc.

Direito de voto e participação nas eleições

O terceiro inciso do art. 1335 diz respeito ao direito dos condôminos de votarem nas deliberações da assembleia e delas participarem.

Nesse contexto, estar quite significa estar adimplente, não ter parcelas de taxas condominiais ou multas atrasadas.

No caso de locação os locatários não exercem o direito de voto em assembleias condominiais, podendo participar somente na qualidade de procurador do condômino.

É importante considerar que é a participação nas reuniões e assembleias é fundamental porque nesses momentos são discutidos e decididos assuntos de interesse de todos e seu voto e opinião pode ser relevante nessas decisões.

Código de Processo Civil

O Código de Processo Civil regulamentado pela Lei nº 13.105 de 16 de março de 2015, determinou que os condôminos inadimplentes terão apenas 72 horas para quitar a dívida com a cota condominial.

O não pagamento dentro desse prazo pode levar à negativação do nome do condômino, bloqueio de conta bancária e penhora do imóvel.

Após um mês do atraso, o inadimplente pode parcelar o seu débito em até 6 vezes.

Para realização da cobrança é necessário que o Condomínio, representado por seu síndico, ingresse com uma ação na Justiça.

Com a nova legislação esse tipo de processo que até 2015 costumava ser bem demorado.

Agora teve o tempo de solução bastante reduzido, já que o processo nesses casos dispensam audiência que costumava demorar muito para se realizar.

As despesas com a defesa correm por conta do devedor, antes não havia despesa para contestar a ação de cobrança.

Diante desse cenário, estar quites com as contribuições de condomínio é um dever dos condôminos e a melhor forma de evitar problemas.

Poder participar ativamente das decisões e de tudo que é de seu interesse em diversos momentos depende de estar em dia com as obrigações.

Leis estaduais e municipais

Embora a lei federal seja de cobertura nacional e deve ser respeitada em todos os condomínios do país, cada estado ou município pode legislar sobre regras para condomínios em seu espaço territorial.

Esta autonomia visa considerar situações específicas de cada região para adequar regras de acessibilidade, código de obras, dentre outras particularidades locais.

Se encaixam nesse panteão as chamadas normas técnicas que não são leis, mas devem ser seguidas e respeitadas por empreendimentos locais.

Vale ressaltar que nenhuma regra ou norma, tendo ou não força de lei, não podem estar em desacordo nem com a Constituição Federal e nem com os dispositivos do Código Civil brasileiro.

Convenção do Condomínio

O condomínio é constituído a partir da Convenção do Condomínio, cujo caráter estatutário ou institucional.

Isso tudo visando estabelecer as normas internas que irão reger o funcionamento do condomínio.

O Estatuto e Regimento Interno não podem nunca diferir da legislação.

Em caso de conflito, judicialmente o que vale é a Lei, exceto naquilo que a própria Lei dá autonomia aos particulares para determinarem suas regras.

De um modo geral na Convenção do Condomínio são definidas as regras como:

  • Quota proporcional
  • Forma de administração
  • Pagamento das despesas do condomínio
  • Realização de assembleias
  • Penalidades ao descumprimento de regras.

A Convenção deverá ser respeitada por todos os condôminos e para valer nas relações com terceiros ela deve ser devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Uma vez aprovada e registrada a Convenção só pode ser alterada por votação de 2/3 dos votos em Assembleia.

Regimento Interno

O regimento interno deve ser elaborado pelos próprios condôminos, no qual são definidas as regras relacionadas às:

  • Condutas dos moradores e funcionários
  • Uso das áreas comuns e equipamentos comuns
  • Limites e proibições
  • Particularidades de cada condomínio.

Tais deliberações podem ser aprovadas por maioria simples.

O Regimento Interno compõe a Convenção do Condomínio e deve ser juntamente registrado no Cartório.

O Regimento Interno precisa estar sempre atualizado e adaptado às mudanças que vão ocorrendo no perfil dos condôminos e nas situações que envolvem a administração.

Assembleias

Além das reuniões comuns para deliberações do cotidiano, as Assembleias devem acontecer no mínimo, anualmente.

Nas assembleias são aprovadas despesas, valores de contribuições dos condôminos, é realizada a prestação de contas e a eleição do síndico para cada mandato.

Nas Assembleias pode ser feita alterações à Convenção do Condomínio (com 2/3 dos votos) e do Regimento Interno (pela maioria simples).

Direitos e deveres do condômino

A Constituição Federal não fala de forma expressa de direitos dos condôminos, mas qualquer lei no Brasil hoje deve se basear nos princípios constitucionais.

É o caso do direito de propriedade privada e dignidade da pessoa humana que estão abarcados pela Constituição Federal.

A Lei 4.591/64, embora considerada ultrapassada diante de toda a evolução da complexidade das relações jurídicas que se estabelecem hoje nas relações de condomínios, ainda está em vigor.

Na verdade, ela teve boa parte de seus regulamentos derrogados ou substituídos pelo Código Civil quando este regulamentou o tema nos art. 1.331 a 1.358.

A Lei do condomínio continua a valer tão somente no que diz respeito à questão da incorporação imobiliária.

Já que o Código Civil tratou nos dispositivos citados somente sobre o patrimônio de afetação na incorporação imobiliária.

De acordo com o art. 28 da Lei de Condomínio:

  • “Considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”
  • A incorporação é o negócio jurídico em que uma incorporadora articula a construção de uma edificação ou de diversas edificações para vender unidades habitacionais
  • Esse tipo de empreendimento é registrado em cartório de imóveis, definindo seu número de apartamentos ou casas e de vagas na garagem em estacionamento, bem como as áreas de uso comum, dentre outras características
  • A incorporadora vende as unidades habitacionais, formalizando por contratos de venda e compra, e os recursos são aplicados para a construção do empreendimento.

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Atritos de regulamentos de condomínio com as leis

Um fato bastante comum que ocorre nas questões jurídicas de condomínios é quando as normas internas entram em atrito com as leis.

Muitas vezes esses tipos de regras são estabelecidas por maioria ou unanimidade dos moradores.

As normas do condomínio não podem prevalecer sobre as leis do país de modo que em uma batalha judicial a lei prevalecerá.

São exemplos as seguintes situações:

  • Quando o condomínio proíbe o condômino inadimplente de participar da assembleia de sorteio de vaga para garagem no estacionamento.

A garagem é parte integrante da propriedade privada.

Quando o proprietário não pode participa do sorteio ele pode ficar com as “piores vagas” do estacionamento.

O que seria considerada uma dupla sanção uma na justiça no que se refere à dívida em si e outra na situação de perder o direito de ter uma melhor vaga como todos os outros proprietários.

O mecanismo de cobrança para condômino inadimplente devem ser aplicados.

É recomendado que ele participe desse tipo de assembleia e não seja duplamente punido.

Animais de estimação no colo.

Essa regra é bastante comum se ver nos condomínios.

Ela fere o direito de propriedade e o direito de ir e vir dos condôminos.

O que pode ser exigido, somente nos estados onde haja lei específica obrigando, é o uso de focinheira para algumas raças de cachorro dentro do condomínio.

Cobrança de Multa acima de 2%.

Até a entrada em vigor do atual Código Civil era possível a aplicação de multa de até 20% para quem atrasasse o pagamento de sua cota condominial.

Porém, no Código Civil atual a multa é de 2%.

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Eleições do síndico

A primeira assembleia escolherá um síndico que pode ou não fazer parte do quadro de condôminos.

O mandato de cada sindicância é de 2 anos e pode ser renovado.

Pode ser formado um conselho fiscal composto de 3 membros eleitos pela assembleia.

Cujos conselheiros terão a função de fiscalizar e aprovar as contas do síndico durante o mandato.

Funções e deveres do síndico

São deveres e funções dos síndicos:

  • Fazer as convocações referentes a reuniões e assembleias
  • Cientificar a assembleia sobre qualquer procedimento judicial ou administrativo do condomínio
  • Cumprir e exigir que sejam cumpridos a convenção, o regimento interno e as decisões da assembleia
  • Agir com diligência no sentido de manter a conservação e a segurança das partes comuns do condomínio e zelar pelos serviços de interesse dos condôminos
  • Fazer planejamento do orçamento da receita e despesa de cada ano
  • Efetuar a cobrança e recebimento das contribuições dos condôminos
  • Aplicar e cobrar as multas
  • Fazer prestação de contas anualmente e/ou quando solicitado pela assembleia
  • Contratar seguro da edificação.

Multas no condomínio

A legislação regulamenta o teto de algumas multas para algumas situações comuns em condomínios, são elas:

  • Multa por atraso no pagamento das contribuições = 2%
  • Multa de conduta antissocial de até 10 vezes o valor da taxa condominial
  • Multa por descumprimento de normas: mediante aprovação de 3/4 dos condôminos é possível estabelecer uma multa de até 5 vezes o valor da taxa condominial aos casos de reincidência.

Obras no condomínio

A realização de obras em condomínios obedece regras rigorosas.

No caso de obra voluptuária, sua realização só pode se dar mediante 2/3 dos votos dos condôminos.

Já no caso de obra útil, basta o voto da maioria simples para que seja realizada.

Devem ser observadas as seguintes situações:

  • Quando se tratar de obra ou reparação necessária, esta pode ser realizada pelo síndico, independentemente de autorização. Em caso de impedimento ou omissão do, pode ser realizada por qualquer condômino
  • Quando a obra ou reparo necessário for urgente e muito onerosa, o síndico ou condômino pode tomar a iniciativa de realizar a obra e convocar a assembleia para fazer a comunicação
  • Quando a obra ou reparo necessário não for urgente e for muito onerosa, sua realização deverá ser após a autorização em assembleia
  • As despesas com a realização de obras ou reparos necessários por parte de condôminos ou síndicos serão reembolsadas. Contudo, nenhum condômino terá direito à restituição de valores gastos em obras ou reparos de outra natureza, ainda que sejam de interesse comum
  • A realização de obras para o aumento das estruturas de uso comum já existentes deve ser aprovada por 2/3 dos votos dos condôminos.

Espero que este artigo tenha contribuído com o seu entendimento sobre o assunto.

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Saber o que diz a lei e como devem ser amparadas as normas e regras internas do condomínio, além de ter ciência da importância de cumprir bem suas obrigações para ter acesso aos seus direitos é fundamental.

Conhecer os direitos do Condômino e deveres é fundamental para uma vida tranquila e harmoniosa em um condomínio.

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